De Achterlater: NL-huis als inkomstenbron, leven in SP
Je houdt je NL-huis aan (vaak afbetaald of met lage hypotheek) en verhuurt het. De huurinkomsten financieren je leven in Spanje. Een tussenvorm tussen halve emigratie en volledige.
Je hebt een afbetaald huis in NL, waarde €450K. Je hebt op je 60e besloten naar Spanje te emigreren. In plaats van verkopen verhuur je het huis: bruto €1.700/mnd (in een middelgrote stad), netto €1.250/mnd na alle kosten. Dat financiert je leven in Spanje (€1.800/mnd voor een koppel) zonder dat je je pensioen aan hoeft te spreken.
Vanaf moment dat je SP-resident bent (>183 dagen), gelden er twee belastingsysmen voor je NL-huis:
1. In Nederland: Box 3 (vermogensrendementsheffing) blijft. Plus: verhuurde woning wordt gewaardeerd via leegwaarderatio — vaak 67-85% van WOZ. Resultaat: minder Box 3 dan zelf-bewoond.
2. In Spanje: huurinkomsten zijn belastbaar inkomen in SP (progressief 19-47%). MAAR: dubbelbelastingverdrag NL-SP zorgt dat je voor NL-vastgoed alleen in NL belast wordt. Aangeven moet wel in SP via Modelo 720 (vermogensaangifte).
Spaanse residenten met >€50K buitenlands vermogen moeten dat aangeven via Modelo 720. NL-huis valt eronder. Boete voor niet-aangeven: tot 150% van waarde. Doe het binnen 3 maanden na resident worden.
| Post | Maandelijks | |------|-------------| | Beheermaatschappij (8% van huur) | €120-180 | | Onderhoudsfonds (1% woningwaarde/jaar) | €375 | | Verzekering verhuurder | €25-45 | | Eventuele leegstand-buffer (1 mnd/jaar) | €140 | | Aftrekposten van bruto huur | €660-740 |
Bij bruto €1.700 huur en deze kosten houd je netto €960-1.040/mnd over (vóór NL-belasting). Plan met dit cijfer, niet de bruto.
Sinds 2024 vereisen veel NL-gemeentes een verhuurvergunning (volgens Wet betaalbare huur). Check je gemeente — vooral grote steden hebben strikte regels rond huurprijs en aantal kamers.
Zorg dat je woning leeg en opgeknapt kunt opleveren binnen 3 maanden. Stel altijd in je huurcontract een opzegmogelijkheid bij eigen gebruik (terug naar NL).
> 💡 Pro tip: gebruik een NL-beheerder die ook Spaanstalig is bereikbaar — voorkomt veel ergernis. Vraag 2-3 offertes; tarieven verschillen van 6% tot 12%.