Wat staat er op je IBI-aanslag, hoe wordt het berekend, en wanneer kun je bezwaar maken?
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) is de Spaanse gemeentebelasting op onroerend goed. Elk Spaans gemeentehuis stelt het tarief vast tussen 0,4% en 1,1% van de valor catastral. Dit artikel legt uit hoe je de aanslag leest, controleert en betwist.
Elk jaar valt in september of oktober een blauwe brief op je deurmat (of via je Spaanse bankrekening): de IBI-aanslag. IBI staat voor Impuesto sobre Bienes Inmuebles — de Spaanse gemeentebelasting op onroerend goed, vergelijkbaar met de Nederlandse OZB.
Voor de meeste eigenaars van een vakantiehuis is IBI de grootste jaarlijkse vaste last na de comunidad-bijdrage. Begrijpen wat erop staat is dus de moeite waard: een fout in de cadastrale waarde kan je honderden euro's per jaar schelen.
Op elke IBI-aanslag staan drie hoofdcijfers:
Dit is niet hetzelfde als de marktwaarde of de aankoopprijs. De valor catastral is een door de overheid bepaalde administratieve waarde, meestal 40-60% van de marktwaarde, maar dit varieert sterk per gemeente en per moment van laatste herziening.
Voorbeeld: een appartement dat je voor €250.000 hebt gekocht heeft mogelijk een valor catastral van €110.000. Op die €110.000 wordt je belasting berekend, niet op de €250.000.
De valor catastral bestaat uit twee delen: - Valor del suelo (grondwaarde) - Valor de la construcción (bouwwaarde)
Het percentage dat de gemeente toepast. Wettelijk tussen 0,4% en 1,1% voor bienes urbanos (stedelijk vastgoed) en 0,3-0,9% voor bienes rústicos (landelijk vastgoed). Voorbeelden 2026:
Wat opvalt: kleinere Costa-Blanca gemeentes hebben vaak lágere tarieven dan grote steden. Tegelijk hebben grote steden vaak een lágere valor catastral per vierkante meter — het netto-effect varieert.
Het eindbedrag: valor catastral × tipo de gravamen.
Voorbeeld: VC €110.000 × 0,51% (Torrevieja) = €561 per jaar.
- Referencia catastral (20-cijferig nummer): uniek identificatie van je pand bij het Catastro - Dirección (adres): zoals geregistreerd - Año de revisión (jaar van laatste herziening): meestal 1994-2015 - Coeficiente reductor (reductiecoëfficiënt): tijdelijke korting na een herziening, loopt geleidelijk af - Recargo (toeslag): bij niet-tijdige betaling 5-20% extra
IBI is een jaarlijkse aanslag, met de betaaltermijn doorgaans tussen september en november. De exacte data verschillen per gemeente — Alicante stuurt aanslagen begin september, Torrevieja in oktober.
Drie manieren om te betalen:
1. Automatische incasso (domiciliación bancaria) — verreweg de beste optie. Bij sommige gemeentes krijg je 5% korting als je vooraf instemt met automatische incasso. Aanmelden eenmalig bij het ayuntamiento of via de website van Tributos Locales.
2. Online via Suma (Costa Blanca) of vergelijkbaar — Suma is de gezamenlijke belastinginstantie van veel Alicante-gemeentes. Je logt in met certificado digital of CL@VE en betaalt met iDEAL-achtige overschrijving.
3. Bij de bank of cajero — pak de pagaré (de doorgekrijgde aanslag) en betaal bij elke bank, ook degene waar je geen rekening hebt.
Te laat betalen kost: +5% als je binnen 3 maanden alsnog betaalt, +10% tot 6 maanden, +15% tot 12 maanden, en +20% plus invorderingsprocedure daarna.
De cadastrale waarde wordt elke 10 jaar herzien (ponencia general). Tussen herzieningen kun je in principe niet de valor catastral betwisten, tenzij:
- Je woning is in werkelijkheid kleiner dan in het Catastro staat (vaak na een verbouwing of correctie aan de plattegrond) - Het pand staat geregistreerd als iets anders dan het werkelijk is (bijvoorbeeld als villa terwijl het een appartement is) - Er is een onmiskenbare administratieve fout (verkeerd adres, verkeerd referencia)
De procedure heet subsanación de discrepancias en je dient hem in bij de Gerencia del Catastro van je provincie. Kosten: €0 (gratis), looptijd: 3-9 maanden.
Bij succes wordt de valor catastral aangepast, en kun je vervolgens te veel betaalde IBI van de afgelopen 4 jaar terugvragen.
Als de gemeente net een nieuwe revisión catastral heeft gedaan en jouw VC is fors omhoog gegaan, kun je binnen 30 dagen na publicatie in beroep gaan via een recurso de reposición. Dit is geslaagd in ongeveer 15-20% van de gevallen — vaak alleen waar duidelijk is dat de nieuwe waarde structureel te hoog is voor jouw type pand.
Heb je een Spaans vakantiehuis maar woon je in Nederland of België, dan betaal je naast IBI ook Modelo 210 — de niet-resident-belasting. De Modelo 210 wordt niet automatisch geheven via de IBI; je moet hem zelf indienen (of laten indienen door een gestor) bij de Agencia Tributaria.
Voor de Modelo 210 betaal je 19% (EU-resident) over een fictief inkomen van 1,1% × valor catastral, wat voor een VC van €110.000 neerkomt op €230/jaar. Plus de IBI van €561. Totaal: €791/jaar lokale plus rijksbelastingen voor dit voorbeeld.
Gebruik onze IBI-rekentool om je eigen aanslag te schatten op basis van gemeente en valor catastral.
1. Niet automatisch laten incasseren en de aanslag missen — soms valt de brief in een lege brievenbus omdat je in Nederland zit. Resultaat: 5-20% toeslag en negatieve BKR-achtige notering bij Hacienda.
2. Aankoopprijs verwarren met valor catastral — bij verkoop berekent je gestor de gemeentelijke meerwaardebelasting (plusvalía municipal) over een formule waarin de VC staat, niet de aankoopprijs. Dit kan honderden tot duizenden euro's schelen.
3. Niet checken of je woning te hoog staat ingeschreven — vooral oudere panden waar later wat is verbouwd staan soms nog onder de oude grotere oppervlakte. Een gratis check via sedecatastro.gob.es duurt 10 minuten en kan je elke jaar geld besparen.
Tarieven en regels per gemeente kunnen wijzigen. Dit artikel geeft een algemeen overzicht; voor je specifieke situatie raadpleeg het Catastro of een lokale gestor. De vermelde tarieven gelden voor 2026.